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SCPI, OPCI, SCI, quels fonds immobiliers dans votre assurance-vie ?

Investir dans l’immobilier, c’est possible avec les contrats d’assurance-vie de Placement-Direct.fr. Les souscripteurs des contrats Darjeeling et Kapital Direct ont accès à différentes solutions pour diversifier leur patrimoine avec une dose d’immobilier dans ces deux contrats, avec des gammes de produits distincts et selon des modalités différentes.

 

Ces gammes et modalités dépendent de chaque assureur, en fonction des partenariats établis avec les sociétés de gestion de SCPI. Les souscripteurs du contrat Darjeeling ont accès à une douzaine de SCPI tandis que ceux du contrat Kapital Direct ont un choix plus limité, principalement autour de la SCPI Epargne Foncière. Alors que les SCPI sont accessibles en permanence dans Darjeeling, Generali limite les possibilités d’investissements en SCPI à des périodes de collecte restreintes, comme il en propose en ce moment.

 

Les modalités de souscription et de perception des revenus diffèrent aussi d’un contrat à l’autre, selon les règles fixées par l’assureur et ses accords avec les sociétés de gestion de SCPI. Les sociétés de gestion affichent au minimum deux valeurs pour chaque SCPI : le prix de souscription proposé aux épargnants, incluant 9 à 13% de frais, et la valeur de retrait correspondant à la valeur de marché ou valeur de réalisation en cas de revente des SCPI. Dans le cadre de l’assurance-vie, l’assureur achète lui-même les SCPI qu’il propose en unités de compte (UC) selon des modalités variables.

 

Achat et revente de SCPI dans le contrat Darjeeling (1)

 

(1) Les prix d’acquisition et de retrait des unités de compte sont exprimés en pourcentage du prix de souscription de la part fixé par les sociétés de gestion pour chaque SCPI.

 

Prenons la SCPI Epargne Foncière, gérée par La Française Partenaires, actuellement proposée dans le contrat Kapital Direct assuré par Generali, et dans le contrat Darjeeling assuré par SwissLife. « Dans le contrat Darjeeling, on l’achète à 100% de son prix de souscription officiel, soit 800 euros, on la revend à 92,5% de ce prix, soit 740 euros, et on a 100% du revenu annuel (35,64 euros en 2017) ; tandis que dans Kapital Direct, on l’achète à sa valeur de réalisation plus 2% (745,52 euros), on la revend à sa valeur de réalisation moins 2% (716,28 euros), et on encaisse 90% du dividende annuel », explique Séverine Magendie, responsable du développement de Placement-Direct.fr. Acheter moins cher peut être avantageux à court terme, mais avoir une meilleure part des revenus est préférable à long terme.

 

D’autres SCPI sont proposées dans le contrat Darjeeling avec des prix d’acquisition plus réduits par rapport aux prix de souscription fixés par leurs gérants (lire tableau ci-dessus).

 

SCPI, OPCI et autres placements immobiliers à la loupe

 

Pour comprendre leurs différences, passons en revue quelques SCPI, OPC, SCI et autres fonds d’investissements en valeurs foncières proposés sur les contrats de Placement-Direct.fr

 

Epargne Foncière (SCPI gérée par La Française Partenaires)

Epargne Foncière est la plus ancienne SCPI à capital variable du marché. Créée en 1968, elle fête son cinquantième anniversaire cette année. Avec un patrimoine de 2,2 milliards d’euros investis dans près de 350 immeubles, représentant une surface totale proche de 600 000 mètre carrés, elle figure parmi les plus grosses SCPI du marché. Ses biens sont répartis entre 77% de bureaux, 19% de commerces et moins de 4% de diversifications. Ils sont implantés pour 29% à Paris et 39% dans le reste de l’Île de France, 23% en province et plus de 8% à l’étranger. Son dividende a baissé de 11% en trois ans, passant de 40,08 euros en 2014 à 35,64 euros l’an dernier, mais il procurerait encore un rendement de 4,46% au prix actuel dans le contrat Darjeeling.

 

Patrimoine de la SCPI Epargne Foncière par région, source : La Française Partenaires

 

Sélectinvest1 (SCPI gérée par La Française Partenaires)

Par comparaison, le patrimoine de la SCPI Sélectinvest1, aussi gérée par La Française Partenaires, est moins implanté à Paris (17%) et plus en Île de France (57%), il est aussi diversifié pour près de 5% en locaux d’activités (entrepôts, logistique…). Le dividende de Sélectinvest1 s’est montré moins résistant, reculant de 28% en dix ans, même s’il rapportait encore 4% de rendement l’an dernier.

 

Immorente (SCPI gérée par Sofidy)

Immorente est la plus grosse SCPI spécialisée dans les commerces et murs de boutique, avec une capitalisation de 2,7 milliards d’euros. Elle a été lancée il y a trente ans, en 1988, par Sofidy, un des premiers gérants indépendants de SCPI, avec 4,5 milliards d’euros sous gestion. Immorente gère plus d’un million de mètres carrés d’espaces commerciaux répartis entre 2000 baux, dont un tiers de bureaux, avec une diversification géographique équilibrée (lire camemberts ci-dessous). Son dividende, assez résistant malgré une légère érosion depuis 2010, a procuré 4,73% de rendement en 2017. En pratique, Immorente distribue des revenus tous les trimestres, en avril, juillet, octobre et janvier, avec même un paiement en mai pour le dividende exceptionnel prélevé sur les plus-values réalisées en cas de revente d’un bien. Dans le cadre de l’assurance-vie, ces revenus sont automatiquement ré-investis en parts supplémentaires de la SCPI.

 

Répartition du patrimoine de la SCPI Immorente. Source : Sofidy

 

Efimmo (SCPI gérée par Sofidy)

Effimmo est une SCPI investie majoritairement en immobilier de bureaux. Créée en 1987, sa gestion est assurée depuis fin 2000 par Sofidy. Son patrimoine de plus d’un milliard d’euros est investi dans plus de 900 biens locatifs, dont plus de 85% en bureaux, les 15% restants étant équitablement répartis entre des commerces en centre ville et milieu urbain, et d’autres locaux commerciaux comme des galeries marchandes ou supermarchés de périphérie. Après sept ans d’érosion, son dividende s’est redressé l’an dernier, à 11,22 euros. Il procurait un rendement confortable de 4,88%, en 2017 mais reste en repli de 17% depuis son sommet de 13,52 euros atteint en 2009. Comme Immorente, cette SCPI distribue ses revenus tous les trimestres. 

 

Rivoli Avenir Patrimoine (SCPI gérée par Amundi)

Seconde plus grosse SCPI de bureaux à capital variable, avec un patrimoine de 2,4 milliards d’euros, Rivoli Avenir Patrimoine a été lancée en 2002 pour le réseau bancaire LCL. Gérée par Amundi, société de gestion du groupe Crédit agricole, Rivoli Avenir Patrimoine est l’une des SCPI ayant la plus forte proportion de biens à Paris, même si cette part est passée en dessous de 50% en 2017 avec le renouvellement de ses investissements. Rivoli Avenir Patrimoine a en effet investi près d’un milliard d’euros en 2017, notamment à l’étranger, en Allemagne et aux Pays-Bas.

Ce renouvellement a pesé sur sa rentabilité, le taux d’occupation financier des biens reculant à 89,21 % en moyenne annuelle sur 2017 (contre 92,59% en 2016), surtout en raison des franchises de loyers accordées aux nouveaux locataires de certains immeubles. Conséquence, le dividende a reculé à 11,18 euros en 2017, en baisse de 14% depuis 2010, procurant un rendement sur valeur de marché de 3,98%.

 

Répartition des actifs de Rivoli Avenir Patrimoine, source : Amundi

 

SwissLife Dynapierre B (OPCI géré par SwissLife REIM)

En tête des unités de compte ayant recueilli le plus de versements sur le contrat Darjeeling en 2017, SwissLife Dynapierre est un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) créé en 2010 avec le statut de SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) bénéficiant de la fiscalité des actions plutôt que celle des revenus fonciers. SwissLife Dynapierre gère déjà plus de 150 millions d’euros.

Fin janvier 2018, son patrimoine était composé de 18 biens immobiliers représentant 51% de ses investissements, dont quatre actifs principaux représentant un tiers de son portefeuille, 39% de liquidités, 6% en actions de sociétés immobilières cotées (notamment Carmila, Klepierre et Unibail-Rodamco), et moins de 4% d’autres OPCI ou fonds d’investissements.

 

Répartition des actifs de l’OPCI Dynapierre, source : SwissLife REIM

 

Plus sensible aux fluctuations des marchés que les SCPI, Dynapierre a un indicateur de risque/rentabillité de 4 (sur une échelle de 1 à 7) et une durée de placement recommandée d’au moins huit ans. Malgré des scores médiocres en 2013 (+0,33%) et 2014 (+2,33%), il affiche depuis des performances assez régulières de 5,3% sur un an, 16% sur trois ans et 20,8% sur cinq ans, à sa valorisation du 15 février, selon Quantalys. Contrairement aux SCPI, l’OPCI Dynapierre n’affiche pas deux prix (d’acquisition et de revente) mais il prévoit néanmoins des frais de souscription de 3% acquis au fonds, c’est-à-dire à la communauté de ses actionnaires.

 

SCI Capimmo (gérée par Primonial)

Comme l’indique son gérant Primonial, « L’Unité de Compte Capimmo est accessible au sein de contrats d’assurance vie. Elle est constituée sous forme de Société Civile Immobilière à capital variable ne faisant pas offre au public et n’étant pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle a pour objet principal la constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation immobilière au travers d’investissements directs et collectifs en immobilier principalement tertiaire ». Avec près de 2,4 milliards d’euros d’actifs, la SCI Capimmo est principalement investie dans des « club deals » (groupements d’investisseurs institutionnels) pour près d’un tiers de son portefeuille, une sélection de SCPI (plus de 20%), des liquidités (plus de 20%), des biens immobiliers en direct (un huitième) et des actions de sociétés foncières cotées (3%).

Sa performance a été de 4,06% en 2017 et de 25,16% sur cinq ans (2011 à fin 2017), portant son gain à 65 % depuis son lancement, le 26/07/2007. La SCI Capimmo est accessible par un avenant au contrat Kapital Direct, avec des frais d’achat de 2% acquis au fonds.

 

Fonds en actions de Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) investissent comme les SCPI dans l’achat et la gestion de biens immobiliers, principalement de bureaux et commerces. Aujourd’hui l’Institut pour l’épargne immobilière et foncière (IEIF) recense une petite trentaine de sociétés foncières cotées à la Bourse de Paris totalisant plus de 70 milliards d’euros de valeur boursière, dont Unibail-Rodamco, le leader européen des centres commerciaux valant à lui seul 19 milliards.

Au-delà de l’Hexagone, les sociétés d’investissement immobilier cotées ayant un statut équivalent de REIT (Real estate investment trust) représentent plus de 170 milliards de dollars en Europe et 1000 milliards aux Etats-Unis, selon l’association européenne de l’immobilier coté EPRA (European public real estate association).

 

Trois Sicav d’actions foncières accessibles dans le contrat Darjeeling (graphique source Quantalys.fr)

 

Il existe de nombreux fonds d’investissements spécialisés dans ces actions foncières. On en recense plus d’une douzaine dans la gamme d’unités de compte du contrat Darjeeling, comme Allianz Immo, Aviva Valeurs Immobilières ou AXA Aedificandi. Avec des indicateurs de risque/rentabilité de 5 à 6 sur une échelle de 7, ces Sicav enregistrent des fluctuations plus brutales que les SCPI, à la hausse comme à la baisse.

 

Lisez aussi : Mettre de l’immobilier dans votre assurance-vie

 

La valeur des supports en unités de compte est sujette à fluctuation à la hausse comme à la baisse dépendant notamment de l'évolution des marchés financiers. L'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas.

Publié le 27/03/2018