Dix ans après son lancement, l’OPCI SwissLife Dynapierre franchit la barre du milliard d’euros d’actifs. L’occasion de faire le point sur ce support tourné vers l’immobilier.
Immobilier : point d’étape sur l’OPCI SwissLife Dynapierre
Publié le 28 septembre 2021 | Article
6 min de lecture
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Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Qu’est-ce que l’OPCI SwissLife Dynapierre ?
Créés par une nouvelle réglementation en 2005, les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des fonds hybrides, à mi-chemin entre les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les fonds d’actions foncières cotées en Bourse. SwissLife Dynapierre est une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) dont le cours est actualisé deux fois par mois, offrant une meilleure transparence de valorisation qu’une classique SCPI, rarement revalorisée plus d’une à deux fois par an.
Comment se répartissent les actifs de SwissLife Dynapierre ?
Les actifs des OPCI sont répartis entre des biens immobiliers et des placements financiers plus faciles à vendre, avec au minimum 10 % de liquidités. Résultat : ils bénéficient à la fois de la régularité de la pierre, comme les SCPI, mais aussi d’une plus grande souplesse de gestion, sans les fortes fluctuations des marchés financiers. A fin juin, le portefeuille de Dynapierre était ainsi composé de près de deux tiers de biens immobiliers en direct, plus d'un quart de liquidités et le reste réparti entre divers actifs financiers (actions foncières cotées et fonds d’investissements).
Répartition du portefeuille par types d'actifs
Chiffres au 30/06/2021
Dans quels secteurs investit SwissLife Dynapierre ?
Au fil des ans et au gré de la croissance de ses actifs, SwissLife Dynapierre a constitué un patrimoine immobilier varié, composé principalement de bureaux (59 %) et commerces (16 %), mais aussi diversifié dans l’hôtellerie (12 %) ou les services (9 %). Parmi la quarantaine de biens en portefeuille, on peut citer par exemple un immeuble de 10 237 m2 à La Défense, entièrement loué à Vinci, un magasin Intersport de 3137m2 à La Croix-Blanche, plus grand parc commercial d'Île-de-France, ou encore à titre plus anecdotique la résidence Pierre & Vacances de Portocolom, à Majorque.
Répartition du portefeuille par segment de marché (base valeur d'expertise)
Chiffres au 30/06/2021
Quels sont les régions et pays privilégiés par Dynapierre ?
Même si la France représente encore près de la moitié de ses actifs immobiliers en direct, le patrimoine de SwissLife Dynapierre est aussi diversifié sur le plan géographique, avec notamment près d’un quart de ses actifs en Espagne (24 %). Cette stratégie de diversification dans des marchés européens attractifs a été confortée par une hausse des valeurs d’expertise du patrimoine de Dynapierre de 0,86 % sur le 1er trimestre 2021, à périmètre constant, selon ses gérants. A titre d’illustration, son immeuble de bureaux à Barcelone, acheté sur la base d’un bail de 6 ans avec le leader du marketing Internet Criteo, un locataire de premier plan, a vu sa valeur d’expertise progresser de 0,7 % sur le premier trimestre 2021.
Répartition du portefeuille par zone géographique (base valeur d'expertise)
Chiffres au 30/06/2021
Quelles ont été les performances de SwissLife Dynapierre ?
Sur une période de dix ans (de fin juin 2011 à mi-juin 2021), la performance globale de l’OPCI SwissLife Dynapierre approche 50 %, hors frais de gestion des contrats d’assurance vie. On observe que cette performance a été acquise avec une progression assez régulière, même s’il y a eu de bonnes et moins bonnes années. Côté risques, SwissLife Dynapierre affiche un indicateur synthétique de rentabilité/risque (SRRI) de 4 sur une échelle de 1 à 7.
Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Performance historique de l'OPCI Dynapierre (base 100 au 30 juin 2021)
Est-ce que SwissLife Dynapierre distribue des revenus ?
La performance globale de Dynapierre résulte des plus-values sur la valeur des parts, grâce à la revalorisation de son patrimoine, et des revenus encaissés. Ces deux sources de performances peuvent se compenser ou se compléter selon les années. En pratique l’OPCI SwissLife Dynapierre distribue chaque année une partie des revenus locatifs de son patrimoine immobilier. Dans le cadre du contrat d’assurance vie Darjeeling, ces revenus sont automatiquement investis sur le fonds en euros du souscripteur qui peut en disposer plus facilement. Les revenus sont variables, surtout en phase de constitution du patrimoine, certains immeubles en travaux n’étant pas encore loués.
Quels sont les frais de SwissLife Dynapierre ?
Contrairement aux SCPI, qui retiennent jusqu’à 10 % de frais d’entrée en fixant des valeurs de souscription et de retrait différentes, SwissLife Dynapierre n’a qu’une seule valeur intégrant ces frais, comme tous les OPCI. Afin de tenir compte du patrimoine déjà constitué par les souscripteurs précédents, les nouveaux souscripteurs payent 3 % de frais d’entrée qui sont intégralement « acquis au fonds », c’est-à-dire que ces frais « enrichissent » le portefeuille de l’OPCI au bénéfice de la totalité des porteurs. Pour la part SwissLife Dynapierre C (code FR0010956912), les frais annuels de l’OPCI sont de 1,6 %, répartis entre 1,29 % de frais de gestion et 0,31 % de frais d’exploitation immobilière. A cela s’ajoutent les frais annuels de gestion du contrat. Chez Placement-direct.fr, l’OPCI SwissLife Dynapierre est accessible au sein du contrat d’assurance vie Darjeeling et du PER Placement-direct qui retiennent 0,6 % de frais annuels de gestion.
Darjeeling est un contrat individuel d’assurance sur la vie, libellé en unités de compte et en euros, dont l’assureur est SwissLife Assurance et Patrimoine. Le document d'informations clés du contrat Darjeeling contient les informations essentielles de ce contrat et est disponible ici.
PER Placement-direct est un contrat d’assurance vie de groupe à adhésion individuelle et facultative, libellé en unités de compte et en euros dont l’assureur est Swiss Life Assurance et Patrimoine. Pour connaître en détails les informations du PER Placement-direct, consultez la notice d’information du contrat ici.
