Immobilier : comprendre le jargon des SCPI

L’engouement des épargnants pour les placements immobiliers, ces dernières années, a fait exploser les souscriptions de parts de Société civiles de placements immobiliers (SCPI), dont une proportion croissante par le biais de l’assurance vie. Les SCPI fonctionnent selon un principe assez simple en apparence : comme pour les fonds d’investissement, des épargnants investissent collectivement dans un portefeuille d’actifs, en l’occurrence des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques, logements, etc.), dont ils détiennent une petite part et encaissent leur prorata des revenus.

Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Un vocabulaire subtil à maitriser 

En pratique, les SCPI ont leur propre jargon utile à connaître. Différentes valeurs sont ainsi communiquées pour une même SCPI à un instant T. Ces valeurs déterminent aussi les notions de performance et de rentabilité des SCPI, calculées selon des usages différents de ceux utilisés traditionnellement sur les marchés financiers pour comparer les performances des actions ou la rentabilité de leurs dividendes.

• Prix de souscription

C’est le prix auquel les épargnants payent leurs parts de SCPI lors d’une souscription en dehors de l’assurance vie. Ce prix, fixé par la société de gestion, inclut les frais de souscription, généralement compris entre 7 et 12 % du montant réellement investi. La réglementation interdit néanmoins de fixer un prix de souscription plus de 10 % supérieur à la valeur de reconstitution (voir ci-dessous) du patrimoine de la SCPI.

• Valeur de retrait

C’est le prix auquel les épargnants revendent leurs SCPI achetées en dehors de l’assurance vie. La valeur de retrait d’une SCPI se rapproche de la valeur réelle de ses actifs. Sauf qu’avec l’immobilier, la valeur des actifs ne fait pas l’objet d’une cotation sur les marchés financiers représentant un consensus de valorisation. Il y a donc une marge entre la valeur de retrait fixée par la société de gestion et la valeur réelle de ses biens immobiliers. En pratique, la valeur de retrait correspond au prix de souscription moins les frais de souscription inclus dans ce prix.

• Valeur de réalisation

C’est la valeur se rapprochant le plus de la valeur liquidative d’un fonds de placement en valeurs mobilières classique. La valeur de réalisation d’une SCPI correspond à la valeur d’expertise de ses biens immobiliers, plus le montant de ses liquidités, moins le montant de ses dettes.

• Valeur de reconstitution

C’est le montant des investissements qui seraient nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier accumulé par la SCPI. En pratique, acquérir un patrimoine immobilier entraîne plus de frais et de taxes que pour acheter des titres. La valeur de reconstitution correspond donc à la valeur de réalisation (l’actif net) augmenté des frais à prévoir (droits de mutation, etc.) si la SCPI devait acheter ces mêmes biens en partant de rien. Elle sert de référence au prix de souscription, qui doit rester dans une fourchette de + ou – 10 % par rapport à la valeur de réalisation.

• Valeur IFI

C’est la valeur du patrimoine des SCPI soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, seuls les biens immobiliers sont soumis à l’IFI. Or, les actifs des SCPI ne sont pas constitués que d’immobilier. La valeur IFI d’une SCPI correspond donc à la seule valeur de ses actifs immobiliers.

• Délai de jouissance

C’est le délai imposé aux souscripteurs de SCPI avant de pouvoir en percevoir les revenus. Quand une SCPI reçoit des souscriptions, il lui faut du temps pour investir cet argent dans des biens immobiliers générant des revenus. Il serait donc inéquitable de distribuer sans délai aux nouveaux souscripteurs, une part des revenus correspondant aux biens achetés avec l’argent des anciens souscripteurs. Pour cette raison, les gérants de SCPI peuvent fixer un délai de jouissance de 1 à 6 mois aux nouveaux souscripteurs avant qu’ils aient droit à une part des dividendes. Ce mécanisme peut avoir un effet d’optique gonflant artificiellement la rentabilité affichée par certaines SCPI.

• Rendement, ou taux de distribution sur valeur de marché (DVM)

Percevoir des loyers sans soucis de gestion locative est l’un des principaux atouts des SCPI. Le rendement constitué des dividendes distribués par chaque SCPI est donc un élément de comparaison important. Dans l’univers des SCPI, ce rendement est calculé en comparant la somme des dividendes versés sur une période (souvent l’année n-1) par rapport au prix de souscription moyen des parts sur cette même période. En pratique, certains gérants de SCPI font preuve de créativité pour afficher un rendement artificiellement gonflé par rapport à ce que perçoivent réellement les souscripteurs, par exemple en affichant un rendement « annualisé » calculé sur les revenus de quelques mois seulement, ou en calculant un dividende « brut de fiscalité étrangère » (pour des SCPI investissant hors de France) supérieur à celui perçu en France. Attention donc aux comparaisons et palmarès parfois trompeurs.

Le cas particulier des SCPI dans l’assurance vie

S’il est important de connaître les subtilités entre les différentes valeurs d’une SCPI, les pratiques de souscription sont différentes selon les contrats d’assurance vie. Premièrement, il faut savoir qu’en investissant en SCPI dans l’assurance vie, l’épargnant ne souscrit pas auprès de la société de gestion de SCPI, mais il achète des unités de compte représentatives de parts de SCPI détenues par l’assureur.

Cela entraîne plusieurs différences :

- Meilleure liquidité  : en principe il n’y a pas de délai ou de risque de ne pas pouvoir vendre ses unités de compte en SCPI, contrairement aux difficultés rencontrées dans les années 1990 par certains souscripteurs de SCPI en direct.

- Meilleure fiscalité : alors que les revenus des SCPI souscrites en direct subissent l’impôt sur les revenus fonciers, ces revenus bénéficient de la fiscalité allégée de l’assurance vie pour les SCPI achetées dans ce cadre.

- Prix de souscription et revente fixés par l’assureur : le prix d’achat des UC en SCPI peut être fixé en référence au prix de souscription officiel des SCPI, comme dans le contrat Darjeeling, ou en référence à leur valeur de réalisation, comme dans le contrat Kapital direct. Le niveau de frais varie d’une SCPI à l’autre. Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Foncière, disponible au sein des deux contrats. Sur le contrat Darjeeling le prix d’achat correspond à 100 % du prix de souscription et le prix de vente à 92,5 % de ce même prix de souscription. Sur le contrat Kapital-direct, le prix d’achat correspond à la valeur de réalisation majorée de 2 % de frais et le prix de vente à cette même valeur de réalisation minorée de 2 % de frais. 

- Taux de redistribution des loyers : la part des revenus distribués par la SCPI revenant à l’assuré peut aussi varier selon les contrats et les assureurs. Elle évolue entre 85 et 100 %. Le contrat Darjeeling reverse 100 % des revenus distribués par la SCPI, contre 90 % pour le contrat Kapital-direct. 

- Frais de gestion du contrat : dans le cadre d’un investissement en UC représentatives de SCPI, les frais de gestion du contrat s’appliquent chaque année sur ces actifs comme sur les autres UC.
 

Découvrez les contrats Darjeeling et Kapital-direct

Darjeeling est un contrat individuel d’assurance sur la vie, libellé en unités de compte et en euros, dont l’assureur est SwissLife Assurance et Patrimoine. Le document d'informations clés du contrat Darjeeling contient les informations essentielles de ce contrat et est disponible ici.

Kapital-direct est un contrat groupe d'assurance vie à adhésion individuelle, libellé en euros et en unités de compte, dont l'assureur est Generali Vie. Le document d'information clé du contrat Kapital-direct contient les informations essentielles de ce contrat et est disponible ici.