En quelques années, la géographie des SCPI a été radicalement redessinée. Une tendance de fond qui s'accélère, portée par des rendements plus attractifs et une fiscalité allégée.
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Les chiffres sont sans appel. Selon les statistiques dévoilées le 7 avril 2026 par l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), 75 % des investissements des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) commercialisées en France ont été réalisés l'année dernière à l'étranger. Un renversement de tendance spectaculaire quand on sait que cette proportion ne dépassait pas 33 % entre 2018 et 2020. En l'espace de cinq ans, la géographie des SCPI a donc été radicalement redessinée.
Dans les faits, l'internationalisation des SCPI rime avant tout avec une européanisation. Six pays ont concentré 93 % des montants investis par ces fonds immobiliers en 2025 : le Royaume-Uni avec 28,9 % des acquisitions, suivi de l'Espagne (14,1 %), de l'Italie (13,9 %), de l'Allemagne (13 %), des Pays-Bas (12 %) et de l'Irlande (11 %).
Ce mouvement s'explique d'abord par la remontée des taux d'intérêt. Le renchérissement du crédit a fait chuter les investissements immobiliers en France de l'ordre de 80 % en 2024-2025 comparé à 2018-2020, tandis qu'ils se maintenaient à des niveaux comparables à l'international. À cela s'ajoute un argument de poids : les démarches administratives liées aux acquisitions immobilières sont plus simples et plus rapides dans plusieurs pays européens. L'Aspim estime que ces délais réduits peuvent représenter un gain de loyers allant jusqu'à un trimestre.
L'internationalisation des SCPI ne répond pas seulement à une contrainte conjoncturelle, elle obéit aussi à une stratégie patrimoniale. En s'exposant à des marchés plus larges, les fonds immobiliers non cotés offrent aux souscripteurs de parts (appelés « associés ») une meilleure diversification des risques, les protégeant des aléas politiques et des retournements de cycles économiques du marché français.
Les marchés locatifs européens, souvent plus dynamiques, sont également plus rentables : selon la plateforme FranceSCPI, les SCPI européennes ont servi, en moyenne, un taux de distribution (TD) - qui correspond au rendement - de 5,34 % en 2024, contre 4,72 % pour l'ensemble des SCPI toutes localisations confondues.
Autre atout, investir dans les pays européens permet aux résidents fiscaux français de bénéficier d'une fiscalité plus douce. En effet, les revenus locatifs provenant de l'étranger sont dispensés des prélèvements sociaux de 17,2 %, une cotisation propre au système social français.
Sur le plan de l'impôt sur le revenu, plusieurs pays européens enregistrent un niveau d'imposition à la source relativement bas. Les conventions fiscales internationales permettent d'ailleurs d'en tirer profit via le mécanisme du crédit d'impôt (Espagne, Italie, Allemagne) ou du taux effectif (Belgique, Portugal, Irlande, Pays-Bas).
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Les sociétés civiles de placement immobilier ont servi un taux de distribution moyen de 1,14% sur les trois premiers mois de cette année, quasiment inchangé sur un an. Cette stabilité apparente cache toutefois des performances très différentes selon les catégories de fonds.
La SCPI sans frais d’entrée Iroko Zen, créée en 2020, vient de réaliser une nouvelle acquisition stratégique à Bruxelles, marquant son entrée sur le marché belge.
