SCI ViaGénérations : un support immobilier innovant pour votre contrat

Publié le 11 juillet 2023 | Article
3 min de lecture
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Assurance vie Immobilier
SCI ViaGenerations

    Pouvez-vous nous présenter la logique d’investissement de ce support immobilier ?

    L’objet de la SCI ViaGénérations est le maintien à domicile des personnes âgées et l’augmentation de leur pouvoir d’achat. Nous achetons à des seniors, âgés de 60 ans minimum, leur résidence principale (ou secondaire) à un prix décoté en leur concédant un droit viager, sous forme d’usufruit ou de droit d’usage et habitation. Ainsi rien ne change dans leur quotidien. Ils restent à domicile « ad vitam », souhait de 94 % d’entre eux, et bénéficient d’une somme importante dès la vente leur permettant de subvenir à leurs multiples besoins ou envies (financer le grand âge, aider les enfants ou les petits-enfants, profiter de la vie…).

    Dans quels types de biens investissez-vous ?

    Nous investissons dans des logements résidentiels (appartements et maisons) majoritairement « premium », ou sur des standards plus classiques, tous situés dans des régions dynamiques afin de suivre la règle d’or dans l’immobilier « l’emplacement ». Cela permet en outre de maximiser la valorisation des biens et d’assurer la liquidité au moment de la revente. Historiquement le marché est très concentré sur Paris Ile de France et la région PACA, mais nous diversifions nos investissements dans d’autres villes dont la dynamique de développement est prometteuse à moyen terme. 

    La SCI a réalisé une performance annualisée de 5,69 % sur 3 ans. Quels sont ses moteurs de performances ?

    Ils sont multiples depuis la création du fonds en septembre 2017. Nous avons lancé la SCI en rachetant un portefeuille de biens à une mutuelle nous permettant de capitaliser dès le départ sur plusieurs grands moteurs de performance complémentaires : la reconstitution mécanique dans le temps de la nue-propriété (complétée des libérations en cas de décès), la revalorisation des biens au vu de l’évolution du marché immobilier résidentiel, la libération des biens en cas de rachat du droit viager, et la revente ou la location des biens libérés.

    L’espérance de vie continuant de progresser, n’y a-t-il pas un risque de la sous-estimer ?

    Nous nous appuyons sur des tables de mortalité prospectives que nous demandent d’utiliser l’AMF, la TGH05 et la TGF05, qui intègrent cette évolution positive de l’espérance de vie. Par ailleurs, plus notre portefeuille de biens est important plus il va converger vers la réalité de ces tables. C’est tout l’intérêt du fonds ! Néanmoins en effet nous portons le risque que ces tables ne reflètent pas la réalité de demain. Mais comme les assureurs, familiers avec ce risque, nous utilisons des tables de mortalité plus conservatrices qui nous permettent d’acheter nos biens dans de meilleurs conditions et ainsi de rémunérer ce risque dans le temps.

    Quels sont les frais du support ?

    Les SCI ont des frais réduits par rapport aux autres supports immobiliers de type SCPI et OPCI. Ils se limitent à 1 % de droit d’entrée pour les contrats assurés par Swiss Life et Generali (contre 2 % dans les autres compagnies d’assurances). Les frais annuels de gestion sont de 1,6 % et il n’y a pas de frais de sortie. Les autres frais supportés par la SCI sont les frais d’acquisitions qui sont intégrés dans nos calculs de rendement lorsque nous étudions un investissement.

    Vous êtes convaincu ? Pour effectuer un versement, rien de plus simple, il vous suffit de vous rendre sur votre espace client.

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    Placement-direct Vie est un contrat individuel d’assurance sur la vie, libellé en unités de compte et en euros, dont l'assureur est SwissLife Assurance et Patrimoine. Le document d'informations clés du contrat Placement-direct Vie contient les informations essentielles de ce contrat et est disponible ici
    Placement-direct Essentiel est un contrat d’assurance vie de groupe à adhésion individuelle libellé en euros et ou en unités de compte et/ou en engagement donnant lieu à la constitution d’une provision de diversification (fonds croissance) dont l'assureur est Generali Vie. Le document d'informations clés du contrat Placement-direct Essentiel contient les informations essentielles de ce contrat et est disponible ici.
    Darjeeling est un contrat individuel d’assurance sur la vie, libellé en unités de compte et en euros, dont l’assureur est SwissLife Assurance et Patrimoine.

    PER Placement-direct est un contrat retraite, à adhésion individuelle et facultative, de type multisupport, libellé en unités de compte et en euros, souscrit auprès de SwissLife Assurance Retraite, libellé en unités de compte et en euros.

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