Investissement immobilier : 5 bonnes raisons de préférer l’assurance vie

Beaucoup d’épargnants le savent, on peut aujourd’hui investir en immobilier sans avoir les soucis de la gestion locative, grâce à la « pierre papier ». Il s’agit de placements détenant un patrimoine immobilier dont vous souscrivez des parts, comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sociétés civiles immobilières (SCI) et autres Organismes de placement collectifs en immobilier (OPCI).

Le premier atout de la pierre papier est d’abord de vous épargner la lourdeur d’une gestion locative. Tout est pris en charge par les sociétés de gestion de ces placements, sous la supervision de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Avec les SCPI, SCI et OPCI, plus de problèmes de locataires ou de travaux, d’assurances ou de dégâts des eaux.

Pas étonnant qu’ils aient un tel succès. Les souscriptions de parts de SCPI, accessibles en direct et dans l’assurance vie, ont par exemple atteint 10,2 milliards d’euros en 2022, en hausse de 37 % par rapport à l’année précédente, selon l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) et l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Quant aux parts de SCI, uniquement proposées en assurance vie, elles ont enregistré 5,4 milliards € de souscriptions nettes en 2022, en hausse de 65 % par rapport à 2021, selon l’Aspim.

Au-delà de l’aspect pratique évident de n’avoir aucun souci de gestion, le second atout de la pierre papier est son côté abordable. Alors qu’il faut des dizaines de milliers d’euros, voire des centaines, pour acheter un bien locatif, vous pouvez par le biais de la pierre papier (SCI, SCPI, OPCI) investir à partir de quelques dizaines d’euros seulement, y compris en assurance vie.

Par exemple, sur le contrat Placement-direct Vie, assuré par SwissLife Assurance et Patrimoine, le montant minimum affecté à chaque support immobilier en unités de compte est de seulement 10 € (le contrat est lui accessible à partir d’un versement initial de 500 €). Avouez que pour démarrer dans la pierre, ce sont des montants abordables.

En réalisant un achat locatif en direct, vous concentrez votre investissement dans un seul bien. Tandis qu’avec la pierre papier, vous diversifiez votre épargne dans une multitude d’actifs immobiliers qui composent le fonds. Vous détenez alors une petite part de plusieurs dizaines d’immeubles, situés dans des villes et des quartiers différents offrant une réelle diversification pour votre investissement.

Par exemple, l’OPCI SwissLife Dynapierre a pour objectif de détenir 60 % minimum de biens immobiliers, le solde étant composé de valeurs mobilières dont 10 % en liquidités. Son patrimoine est très diversifié, surtout en immobilier de bureaux, avec des locaux d’activités, des commerces, des résidences de services, des établissements de santé, mais aussi des logements résidentiels, situés en France et en Europe.

Avec l’immobilier locatif, certains sont attirés par une rentabilité séduisante. Mais attention, il peut en rester beaucoup moins une fois toutes les dépenses retirées. A Paris par exemple, le niveau des loyers rapporté au prix des logements procure une rentabilité moyenne d’environ 3 %, et on peut escompter facilement le double dans des villes moins chères.

Mais dans l’immobilier locatif, il ne faut pas confondre les loyers avec les bénéfices ! Entre les charges non récupérables et les travaux de rénovation, rafraîchissement ou mise aux normes, bien des propriétaires se plaignent des imprévus et autres frais, qui grignotent les loyers encaissés.

Avec les placements en pierre papier, au moins vous êtes sûr que les performances attribuées sont nettes de mauvaises surprises. Dans le cas des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), le taux de distribution moyen avant impôts a par exemple été de 4,53 % l’année dernière, en légère progression par rapport à 2021 (4,49 %), selon les dernières données publiées par l’Aspim.

Les supports d’investissement immobiliers (SCI, SCPI et OPCI) présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Un des atouts clé de l’immobilier en assurance vie, c’est aussi sa fiscalité allégée. Si vous percevez des loyers d’un bien locatif en direct, vous devrez en effet les déclarer comme des revenus fonciers, sur lesquels vous payez l’impôt sur le revenu à un taux généralement compris entre 30 et 45 % et des prélèvements sociaux de 17,2%

Au total, une fois enlevés les frais déductibles, la fiscalité ponctionnera peu ou prou la moitié des loyers. Notez que ce serait aussi le cas si vous investissiez en SCPI en dehors de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, car leurs revenus sont également taxés comme des revenus fonciers.

Mais en investissant en immobilier via l’assurance vie, vous profitez d’une fiscalité avantageuse. Premièrement ce n’est qu’au moment d’un retrait que vous supporterez l’impôt, et non annuellement. En outre, les gains compris dans un retrait ne sont soumis qu’à un prélèvement forfaitaire de 12,8 %, voire sont exonérés si le contrat a plus de 8 ans (un abattement annuel sur les gains de 4 600 € s’applique, le double pour un couple marié ou pacsé). En revanche, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont entièrement retenus. 

Au final, les gains générés par vos investissements immobiliers au sein de l’assurance vie seront taxés entre 17,2 % et 30 %. C’est environ deux fois moins dispendieux que lors d’une détention en direct. Alors pourquoi s’en priver ?

Découvrez le contrat Placement-direct Vie

Placement-direct Vie est un contrat individuel d’assurance sur la vie, libellé en unités de compte et en euros assuré par SwissLife Assurance et Patrimoine. Le document d'informations clés du contrat Placement-direct Vie contient les informations essentielles de ce contrat. Vous pouvez obtenir ce document en cliquant ici.