Pierre-papier : les origines des SCPI

Créée en 1975, l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) célèbre cette année ses 50 ans d’existence. À cette occasion, cette association à but non lucratif, qui réunit les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés – 114 sociétés de gestion de portefeuille (SGP) et 31 professionnels de l’écosystème immobilier et financier (avocats, consultants, auditeurs et experts) – diffuse une série anniversaire sur son site Internet.

Le troisième épisode, mis en ligne le 25 avril 2025, est consacré à l’histoire des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en France. L’Aspim commence par rappeler que l’investissement immobilier a longtemps été réservé dans l’Hexagone à une élite. « C’est pour répondre à cette réalité que naissent les premières “civiles foncières”, ancêtres des SCPI, avec une promesse forte : rendre la pierre accessible à tous », raconte l’association.

Diversification d’actifs et géographique

Une loi encadre en 1970 officiellement ce nouveau véhicule d’investissement collectif. Les civiles foncières permettent aux particuliers de devenir copropriétaires de bureaux, de commerces ou de logements à partir de seulement quelques centaines de francs de l’époque. De l’aveu même de l’Aspim, leur succès est très relatif. Les civiles foncières vont ensuite être plombées par le krach immobilier des années 1990. Entre 1991 et 1996, les prix immobiliers vont chuter de 40 % à Paris, et ce, dans l’ensemble des arrondissements de la capitale.

La création des SCPI à capital variable (dont la souscription des parts est toujours ouverte, contrairement aux SCPI à capital fixe) va relancer le marché des fonds immobiliers non cotés. Les SCPI vont aussi profiter, à partir de 2010, de la diversification de leur actif sous-jacent, ainsi que de leur zone géographique. On a vu ainsi apparaître des SCPI spécialisées dans la santé, la logistique ou le résidentiel. Des SCPI régions, voire européennes, sont lancées.

Internet et assurance vie

Deux autres éléments vont booster la collecte de la « pierre papier » : la commercialisation des SCPI sur Internet et la distribution de ces fonds immobiliers au travers des unités de compte (UC) des contrats d’assurance vie, puis des plans d’épargne retraite (PER). Entre 2013 et 2023, les actifs sous gestion des SCPI vont bondir de 200 %, passant de 30 milliards d’euros à 90 milliards d’euros en l’espace de 10 ans.

Toujours d’après l’Aspim, le marché était composé de 222 SCPI gérées par 53 sociétés de gestion au 31 décembre 2024. À cette date, la capitalisation par stratégie immobilière prépondérante était répartie de la manière suivante : 53 % de SCPI de bureaux d’entreprises, 23 % de SCPI « diversifiées » (investies dans plusieurs types d’actifs), 10 % de SCPI santé et éducation, 7 % de SCPI de commerces, 5 % de résidentiel (logements d’habitation) et 2 % de plateformes logistiques et de locaux d’activité.

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