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Mettre de l’immobilier dans votre assurance vie

Face à la baisse de rendement de l’assurance vie en euros, les épargnants cherchent des placements plus rentables pour diversifier leurs contrats, notamment dans l’immobilier.

Signe de l’attrait de la pierre, les Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) connaissent un franc succès, avec un record de souscriptions de 6 milliards d’euros en 2017, dont environ 30% seraient achetées dans le cadre de contrats d’assurance vie multisupports. En ajoutant les Organismes de placements collectifs en immobilier (OPCI), les épargnants ont investi 10,2 milliards d’euros dans ces placements en 2017.

Deux à trois fois plus rentables que les fonds en euros

L’investissement immobilier affiche une rentabilité attractive par rapport aux fonds en euros. Les revenus distribués par les SCPI ont encore rapporté 4,43% en 2017, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), soit deux à trois fois plus que la moyenne des fonds en euros. Cerise sur le gâteau, les revenus des SCPI échappent à l’impôt sur les revenus fonciers quand elles sont achetées dans le cadre d’une assurance vie multisupports. En cas de retrait au moins huit ans après l’ouverture du contrat, leurs revenus bénéficient de la fiscalité allégée de l’assurance vie.

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Répartition géographique du patrimoine des SCPI, en milliards d’euros

Mais les caractéristiques et les risques de ces placements sont très différents. Les fonds en euros des assureurs sont gérés pour garantir le capital à tout moment, avec des actifs vendables rapidement sur les marchés financiers. Ils ont aussi un peu d’immobilier, mais moins de 10% en moyenne, car ils ne peuvent pas prendre plus de risque.

Pour leur part, les placements immobiliers proposés dans l’assurance vie fonctionnent comme des placements collectifs. Les SCPI achètent et gèrent des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, voire hôtels, cliniques ou maisons de retraite) dont elles distribuent les loyers et les éventuelles plus-values à leurs souscripteurs.

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Evolution du patrimoine des SCPI par type de biens, en milliards d’euros

Ces placements privilégient l’immobilier de bureau et les commerces, globalement plus rentables que les logements, mais aussi plus dépendants des aléas économiques.

Capital et revenus sans garantie

Les revenus et le capital ne sont pas garantis et peuvent baisser l’un comme l’autre. Même s’il procurait encore un rendement de 4,01% en 2017, le dividende annuel de la SCPI Sélectinvest1 (gérée par La Française Partenaires) a ainsi baissé de 28% en dix ans, passant de 35,40 euros en 2007 à 25,44 euros l’an dernier.

L’immobilier de bureau ne connaît pas les mêmes flambées que l’immobilier de logement et il ne faut pas compter en tirer des plus-values avant des années, surtout en raison des frais entre l’achat et la revente, qui peuvent atteindre 10% ou plus selon les cas. « Pour amortir les frais il faut pouvoir investir sur le long terme, pour une période d’au moins huit ou dix ans », estime Séverine Magendie, responsable du développement de Placement-Direct.fr. Malgré un indicateur de risque/rentabilité autour de 3 (sur une échelle de 1 à 7), le gérant Sofidy affiche une durée de placement recommandé d’au moins huit ans pour la plupart de ses SCPI (Immorente, Efimmo…) tandis que La Française Partenaires recommande une durée d’au moins neuf ans pour les siennes (Epargne Foncière, Sélectinvest1…).

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Patrimoine des SCPI par type de biens. Source : IEIF.fr

Les SCPI ne sont pas des placements « liquides ». Si les gérants ne trouvent pas d’acheteurs à qui revendre leurs immeubles, il peut être difficile de récupérer son argent, sauf quand on les détient dans une assurance vie. Les assureurs ont en effet l’obligation de rembourser leurs assurés sans délai en cas de demande de retrait, sous réserve d’un moratoire de trois à six mois prévu par la Loi Sapin 2 pour organiser les retraits en cas de crise grave. Compte tenu de cette obligation de liquidité des SCPI imposée aux assureurs, ils sélectionnent celles qu’ils proposent avec précaution. Les versements sur ces supports sont aussi encadrés. Dans le contrat Darjeeling, on ne peut pas affecter plus de 40% de ses versements à des SCPI, dans une limite de 50 000 euros pour chaque SCPI. Dans le contrat Kapital-direct, ces limites sont respectivement de 25% des versements avec un plafond de 200 000 euros par an en SCPI.

profils-risque-SCPI-SIIC-OPCI
Des profils de risque et de rentabilité variés entre SIIC, SCPI et OPCI

Il existe trois catégories de placements immobiliers proposés dans l’assurance vie : les SCPI, les OPCI, et les SCI, ayant des caractéristiques légèrement différentes. En résumé, les SCPI sont les plus pures, car elles investissent exclusivement dans des biens immobiliers. En contrepartie elles sont plus sensibles aux difficultés de revente quand le marché ralentit. Les OPCI, ou organismes de placements collectifs en immobilier, ont plus de souplesse dans leurs investissements, pouvant même investir dans des sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC), ce qui les rend plus sensibles aux fluctuations des marchés. Leurs actifs sont composés de 60 à 90% d’immobilier, et 10% minimum de disponibilités pour faire face aux retraits d’investisseurs souhaitant vendre. Il en existe deux types,  les Fonds de placement immobilier (FPI), soumis à la fiscalité des revenus fonciers, et les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soumises à la fiscalité des valeurs mobilières, comme des actions. Enfin les SCI, ou sociétés civiles immobilières, sont un peu des fonds de fonds immobiliers, qui ont la possibilité d’investir directement dans des biens immobiliers mais aussi dans des SCPI, des OPCI ou même d’autres SCI. Une quatrième catégorie un peu à part concerne les fonds spécialisés dans les Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Plus sensibles aux fluctuations des marchés financiers, ils ont des performances moins régulières mais souvent plus dynamiques à long terme.

Pour vous aider à mieux comprendre les différents placements immobiliers disponibles dans vos contrats, Placement-Direct.fr examine quelques exemples de SCPI, OPCI et autres fonds immobiliers accessibles avec Darjeeling et Kapital-direct.


Pour toute question sur votre assurance vie, contactez Placement-direct.fr :
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